五問祥生地產 ,「千億黑馬」成色幾何?-密苏里新闻学院

                                                                      2019年07月23日 16:07 来源:密苏里新闻学院
                                                                      编辑:老时时彩360平台

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                                                                      【俄客机驾驶舱冒烟】

                                                                      一組來自克爾瑞數據顯示?π♂,祥生地產2015年、2016年、2017年、2018年、2019年上半年的銷售額分別為109億元、325億元、620億元、1029.2億元、496億元□π。

                                                                      高層動蕩、老將頻頻出走∟﹡▽,地產二代走到台前△⊿,祥生地產能否保證企業經營穩定♂⌒,沖向更高台階⊿∵?談及祥生地產迅速崛起的原因⊿,財經評論員嚴躍進認為↑,祥生地產通過高周轉抓住了三四線市場這波紅利所以市場容易起來♂▽。也有助於這幾年其在此類領域積極運轉﹡┊。包括祥生地產通過緊湊的項目開發以及促進回款率的提高♂〇▽,其在拿地等方面可以抓住更多新的機會△。

                                                                      祥生地產的命運轉折點發生在2015年◇,那年的祥生地產突破百億后不斷掛擋提速↑。有兩組數據可以作為佐證↑。一組來自中指院數據顯示♂,祥生地產2015年、2016年、2017年、2018年、2019年上半年的銷售額分別為109億元、325億元、620億元、1071億元、550.7億元↑〇。

                                                                      地產行業正常的貸款利率為6-7個點◇,從祥生當前信託融資收益率來看↑π,祥生的信託融資成本相對來說要高一些⊿◇。除了成本高〇◇⌒,依賴信託融資的企業如果遇到流動性問題⊿♀,風險也會更大△♀。

                                                                      無論是從前的重倉三四線∟∵☆,抑或現在開始進行戰略遷移?⊿,祥生地產都在千億征途中一路高歌猛進⊙。不過資金是房企的命門♀▽∟。一路靠高周轉奔向千億的祥生地產對資金的需求更加強烈☆∴。目前來看□π◇,未上市的祥生地產資金壓力卻不小∵。

                                                                      柏文喜強調了其中利弊♂▽◇,「這種人事更迭如果在企業戰略和企業經營方面能夠實現平穩過渡則對企業的基業長青是相對有益的∴□,但是如果震蕩過大帶來企業戰略的急劇轉向和企業經營的不穩♀,則會給企業發展帶來較大的風險┊♂。」

                                                                      不過⌒┊∵,在業內看來只有用權益口徑對於全口徑金額的佔比能夠反映房企銷售數據的真實含金量π。為何上述兩家數據機構統計的祥生地產2018年銷售額差距41.8億元♂□,雖然並未上市⊙⊿,祥生地產依然需要呈現一份更為精準的銷售數據◇♀。

                                                                      鳳凰網房產發現∟﹡,上述兩家數據機構於2015年-2017年披露的祥生地產銷售額數據均為一致⌒⊙。值得關注的是?┊△,2018年是祥生地產衝破千億首年♂,然而上述兩家數據機構公布的銷售額完全不同↑∵♂,相差41.8億元⌒?△。2019年上半年上述兩家數據機構公布的銷售額相差54.7億元⌒。

                                                                      在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來?,其實企業也存在「一朝君子一朝臣」的狀況∵∟,因為「君」、「臣」之間的默契是長期形成的∴□﹡,新一代接班人走上前台後因為管理風格乃至企業戰略的改變?,與老一代職業經理人存在較大的磨合難度△,很難實現之前那種默契□∟,那麼老一代職業經理人的離職和年輕職業經理人的加入則是必然的◇。

                                                                      祥生地產關於快周轉就有兩套版本﹡▽∴。2016年祥生地產推出快周轉1.0版36781模式〇↑∴,3個月內動工⌒▽,6個月開盤∵,開盤銷售去化70%〇,一個月後去化達80%∵,1年現金流歸正⊙♂△,提高整體資產收益率▽□☆。

                                                                      不過提及祥生三四線布局戰略時↑,祥生官方的說法出現矛盾∴┊。2018年初⌒↑,祥生地產前副總裁俞國勤曾公開表示┊,公司項目80%布局在三四線城市□∵。2019年祥生地產確定了「1+1+X」戰略△,即浙江+泛長三角+重點潛力城市布局∟。資料顯示♂□,目前祥生地產已經布局了50多個城市□∟□,現在同時在操盤的項目超150個;不含小鎮⌒?,公司土地儲備已經超過了1萬畝﹡。

                                                                      2017年祥生地產提出2.0版即25710模式♂♀,2個月內動工┊?,5個月內開盤♂∴□,開盤當日銷售去化70%(100畝以內)⌒▽,10個月內現金流歸正⊙。

                                                                      張宏偉提到﹡⊙,小股操盤一定程度降低資金的壓力△π,並且企業通過合作開發可以分散風險﹡∟。不過∵∴∴,當下的局勢對祥生地產的融資似乎不太友好⊿┊⊙。近期房企境內融資監管趨嚴、境外發債也明顯收緊☆。5月17日?﹡,銀保監會出台「23號文」〇,對銀行和信託機構為房地產領域融資的監管進一步從嚴△♀□。7月以來♂,房地產信託融資監管進一步增強┊△↑,發改委也發佈新政、明確要求房企發行境外債券只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務♂?♂。

                                                                      奔向千億的征途上π♀♀,祥生基本保持了穩定的管理團隊△,卻在實現千億向著更高目標前行時出現了人事變動〇。7月11日〇┊﹡,祥生地產集團高層再次迎來高層人事震蕩♂。祥生地產集團任命王家文為地產集團副總裁兼任環滬區域總裁??,其彙報上級為集團總裁△。

                                                                      據悉〇♂♀,目前行業內各公司對於業績的公告▽,普遍選用全口徑銷售額的形式⊿□♀,這樣一來便使得非自身股權業績也被記入賬上♂,銷售數據因此存在虛高的可能⊿。另一方面♂,由於規模房企在拿地、融資、銷售、運營、政府關係等方面都更有優勢☆,所以天然便有推高自身業績的衝動∴〇。

                                                                      媒體稱▽△,祥生地產2018年總資產1096億元〇∴┊,凈資產117億元⊙┊▽,以此推算該公司2018年底負債率約為89.3%□∵〇,在房地產行業中已處於較高水平〇?,債務壓力較大┊。

                                                                      藍圖之下♀◇∟,祥生地產進行了一場從上到下的人事大調整▽,隨着多名老將的離開⊙↑♂,年輕職業經理人加入♀☆♂,地產二代走到台前?⌒π,祥生或許正在謀劃一場組織架構調整♀┊,調整的邏輯是更加扁平化◇,就如趙紅衛所表示的☆,變革要慢慢進行♂∵﹡,不能急轉彎▽。

                                                                      為了解決資金問題⊿,祥生地產沿襲萬科模式┊,走小股操盤模式☆﹡﹡。具體表現為:祥生地產開放合作平台〇〇,引進戰略合作方♂,分別與地方國企、省級國企、上市房企或TOP50的房企進行強強聯手⊿,走小股操盤模式□♀⌒。據了解∟,目前祥生地產已成立5家合作平台〇〇,去年3月還與杭州工商信託簽約共同出資設立了50億元的地產基金♂∵π,趙紅衛曾表示◇↑∴,未來祥生地產不排除變身一家混合所有制的大型房企△∵。

                                                                      千億房企俱樂部正在不斷擴容▽。2018年☆┊?,偏居杭州的祥生地產用了三年時間從百億奔向千億⊙,獲得「黑馬」美譽∟♂┊。

                                                                      張宏偉強調□,「最近融資渠道收緊〇,對於行業的影響是普遍性的↑,對於每家企業來說♀◇⊙,這個階段每家企業還是要未雨綢繆♂┊,做好今年下半年到明年上半年資金收緊的給企業帶來的經營方面影響□┊。」

                                                                      曾經的市場給與了祥生在三四線城市不斷講述規模故事的機會♀。2016-2018年☆□☆,祥生速度不斷提檔△♂▽,2018年衝破千億◇。歸根結底⊿,祥生按照碧桂園的發展路徑走了一遍⌒⊙⌒,其中包括高速周轉﹡△。

                                                                      不過┊π,祥生地產在千億征途中故事飽滿⊿?,除了實現規模增長△♀,同時「地產二代」走到台前♂⊿↑,高層動蕩∟▽π,資金槓桿等問題使得千億黑馬祥生地產前途並不是坦途一片⊙。

                                                                      有業內人士曾指出□π↑,祥生地產重倉三四線城市的隱憂┊〇?。「近幾年三四線城市樓市之所以迎來高光時刻∟☆﹡,主要與以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策密切相關⌒。隨着棚改窗口期到來π,其對樓市的支撐力度及作用可能都會進一步弱化♂,相應的風險可能會越來越多↑﹡〇,祥生的銷售規模能否維持翻倍增長存疑∴△♂。」

                                                                      關於祥生地產三四線城市布局戰略的官方說法?,一為公司項目80%布局在三四線城市;二為杭州和上海的庫存事實上佔比達到52%;兩者官方說法互相矛盾〇,祥生地產是否重倉布局三四線城市的說法變得更加撲朔迷離⊿。

                                                                      事實上◇⊙, 近期王家文的加入僅是近年來祥生地產高層動蕩的縮影♂♀。至此﹡▽⌒,陳氏兄妹成功接棒祥生地產┊,祥生地產也進入了「二代」時代?﹡。2018年成功衝擊千億后△△,祥生地產銷售額躋身國內房地產Top30行列□,2019年祥生地產的目標更上一層樓♀∟∵,為1300億元銷售額的發展目標∵◇。

                                                                      發問祥生地產〇∵♀,這匹黑馬到底成色幾何♀?提起祥生地產♂∵,縣城猛獸、黑馬、千億新軍是其特有的標籤↑。然而這些特有標籤的背後正好折射出祥生地產成為千億新軍的漫漫征途♂⌒?。

                                                                      未上市無法獲得資本支持的祥生地產主要靠着銀行、信託、私募等融資方式輸血⌒♀♂,在融資趨緊的當下⊙∟,融資成本高∵,如何確保資金能有效支撐公司的高周轉運作☆,值得深思◇□┊。

                                                                      不過⊿∟,業內人士指出♂,對於祥生地產來說┊⊿△,其與碧桂園的最大差異可能是在抗風險能力方面〇。「畢竟碧桂園銷售規模已經超過5000億元☆♂,即便有一天發生窗口期判斷失誤♀,如此大的體量是有能力去熨平區域市場波動的;其次∟♂,目前房企融資進一步收緊☆♀,像碧桂園這種規模房企的融資優勢更為明顯?﹡。」

                                                                      推荐阅读:九州缥缈录开播

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