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                                                                        逝去的黃金時代!別了,「地王」-涟水新闻网

                                                                        2019年07月23日 16:04 来源:涟水新闻网 编辑:大发快3

                                                                        大发快3

                                                                        【端火锅泼妻子同学】

                                                                        2009年11月♀▽,自然資源部(時稱「國土資源部」)對商品住宅用地的宗地出讓面積首度設定明確上限:大城市20公頃∵△,中等城市14公頃〇,小城市(鎮)7公頃∟⌒⊙。此政策被稱為「限大令」┊,目的是防止因地塊規模過大而推高地價◇▽。

                                                                        有房企人士向21世紀經濟報道表示▽▽〇,經過這麼多年的「教育」后﹡,開發商已經基本達成一個共識:「地王」是真正的「燙手山芋」┊。

                                                                        事實上♂△,包括大興「地王」在內▽△♂,今年誕生的所有「地王」都顯得成色不足△◇〇。在近20年的土地招拍掛歷史上♂,中國大陸地區誕生過很多形形色色的「地王」♀↑。其中△,在市場較為活躍的2002年-2003年、2005年-2006年、2009年-2011年、2013年-2014年♀?,「地王」出現得最為頻繁□?♂。

                                                                        實際上♂,在開發商過往的操盤經驗中∴,「地王」項目帶來的煩惱似乎遠遠多於幸福﹡↑π。這也成為企業不太輕易拿「地王」的主要原因π♂∟。

                                                                        7月15日下午〇,經過56輪激烈競爭﹡♂,中海地產以79.4億元﹡,18.79%的溢價率π,將北京市丰台區造甲村地塊收入囊中∴⊙∟,單價為6.66萬元/平方米♂∟□。這是丰台區歷史上總價第二高地塊∟□,也是今年到目前為止的全國總價「地王」∵。

                                                                        獨立操盤的華僑城一度想力推這一項目♀,但進展不及預期⊿△?。在2017年8月和11月♂↑,華僑城分兩次將這一項目出售給泰禾π♂⊙。大興「地王」最終易主△┊。

                                                                        2010年3月18日?,國資委要求78家不以房地產為主業的央企清退房地產業務♂,只留下16家主業為地產的央企◇。這也被稱為央企「退房令」↑,其背景在於♂,當年3月15日的北京「一日三地王」♂▽⊙,均由央企製造⊿。

                                                                        但作為樓市調控高地的重點一二線城市↑△,「地王」已絕跡很久π△△。因此〇⊿?,近兩年看到的「地王」∴∴,價格往往並不高▽♂,顯得名不符實□△⌒。

                                                                        這種熱情隨着北京大興「地王」的誕生而達到頂峰〇☆。在該「地王」誕生的同時⊙♂▽,監管層對房企的融資渠道進行限制∵,企業對市場的預期驟然生變∟□,「謹慎」成為主旋律┊。大多數人預期∟﹡∵,如果融資政策持續從緊△⊿∴,大興「地王」有可能成為今年的絕唱▽?☆。

                                                                        另外┊,作為供給側改革的一部分♀⌒,土地出讓節奏在悄然調整π,並影響着市場表現↑☆。高虎說♀♂,房企拿地預算最足的時間通常在年初∴,但很多城市的供地節奏是「前松后緊」♂﹡▽,即年初供地規模小△∴,年末規模大〇。這會造成一種情況♂□?,「年初有錢的時候搶地﹡∴,年末想拿地的時候沒錢了」∵〇。這樣一來◇△♂,「地王」就容易在上半年被搶出來⊙。但近些年┊⊙,很多城市的供地節奏變得均勻☆△⊿,已能夠有效地改善預期☆↑。

                                                                        另一方面▽↑?,一些庫存規模小的城市◇π∟,也開始加大供地規模♂,尤其是普通商品房用地∵〇☆。「像北京⌒?♀,去年供應了大批限競房用地后∵,整個市場的供需關係就逆轉了▽↑,開發商對土地沒有那麼渴求了♂♂。」而在以往☆∵△,「很多『地王』都是饑渴供地的結果」∴〇⌒。

                                                                        北京某知名房企區域拓展部負責人高虎(化名)向21世紀經濟報道表示?⊿,這些年⊿∟◇,政府部門曾使用各種手段來遏制「地王」的產生↑♀,印象較為深刻的有以下幾種:

                                                                        高虎認為◇,這並不是壞事□?,因為對於整個行業來說♂◇,市場趨於穩定┊﹡☆,應該是各方都樂於見到的結果⊙。

                                                                        土地出讓規則也在不斷變化□⌒♂,高虎將其簡單總結為「價格實施限制、配建越來越多、逐漸要求自持、毫無『反抗』空間」▽。

                                                                        高虎表示⌒┊,開發商的價值觀正是在一次次調控中被改變和塑造﹡□⌒。在許久不見真正的「地王」后◇□◇,企業也已經習慣了⊿。「『地王』、『樓王』∵◇,都屬於過去的『黃金時代』┊。」他說π∴,現實是△△☆,那個時代已經遠去⊿,而且不會再來◇♂⌒。

                                                                        在先後出台兩份調控文件后┊◇⌒,今年5月24日☆,蘇州市政府部門召開了主要開發商座談會∟∴∴。與會領導稱┊,「政府沒有義務保證開發商每塊地都不賠錢」∴〇↑。這項表態令很多房企印象深刻┊⊙。他們認為⌒?,這項表態真正將他們打回現實♂↑☆,所有關於政策反轉的預期都打消了♂♂。

                                                                        但此後至今的三年多里□∴,土地市場都顯得「乏善可陳」⊿。無論單價還是總價?,都沒有出現真正令人信服的「地王」項目▽〇。

                                                                        這也是一宗名不符實的「地王」π。無論單價還是總價▽,它都無法擠進歷史前十﹡☆↑。即使在北京土地交易史上π∟,這塊地的總價也僅排在第8的位置⊙﹡◇。

                                                                        這到底是壞消息▽♂,還是好兆頭△?天下無「地王」久矣?⌒﹡。2019年⊿△⌒,房地產企業紛紛向一二線城市收縮⊿☆┊,在經歷了連續三年的銷售「大年」后□,企業對土地的需求已十分迫切π▽。恰逢融資閘門開啟〇,企業在年初的拿地授權又較為寬裕┊,因此⊙∟,從一季度開始⊿∟♂,熱點一二線城市的土地交易就迅速升溫π。在部分城市⊙♀,區域性高價地如雨後春筍般冒出π。

                                                                        上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進表示♂,經測算∴,普通地塊的土地單價約相當於項目房屋售價的30%-40%〇△,「地王」項目則在50%以上⊙,實施限價后∵♀♀,「地王」項目的成本甚至相當於房價的70%以上⊙?〇。再算上人力、資金、建安等成本♂,很多「地王」項目幾乎「沒錢可賺」?△。

                                                                        受高價地的刺激┊♂,市場情緒迅速高漲◇♂,帶動房屋成交量和價格的上漲□∟。房屋市場量價齊升□△,又反過來帶動企業的拿地熱情?◇□。循環往複□。

                                                                        一些高總價「地王」♂﹡⌒,則因佔用資金量大、開發周期長♀▽,而給開發商帶來沉重的壓力π⊙。即使開發商越來越傾向於聯合拿地∟♀,但這種風險有時仍然難以承受⊿。

                                                                        事實上π,隨着樓市調控手段逐漸完善﹡△◇,長效機制開始試水⊿π﹡,開發商的心態正在變得平穩⊿∴,並逐漸開始接受一個調控「新常態」的時代∴▽▽。

                                                                        張大偉表示∵☆,以往那樣的高總價或高單價「地王」已經很難再出現?┊,一方面∴▽△,土地出讓限制條件越來越多┊☆⌒,土地質量難免受到影響﹡♀,進而影響到土地價值;另一方面⊙,經過了多年的調控洗禮⊿♂,開發商變得越來越謹慎□♀﹡,幾乎不會在衝動之下舉牌拿地﹡⌒。

                                                                        除項目本身的特點外☆,「地王」還容易觸發「霉頭」▽,其引發的調控壓力往往令企業始料不及﹡π∴。比如▽,2010年3月15日的「一日三地王」△♀,不僅引發了央企「退房令」↑∴∴,而且在一個月後導致「新國十條」出台∵△。因此π□,很多「地王」誕生后﹡⊙,就不得不應對調控的重壓∴□,項目的周轉期通常大大延長▽。

                                                                        在中海之前〇┊∵,真正的北京大興「地王」於2015年10月誕生▽,華僑城、華潤、招商聯合體以83.4億元的價格競得♀〇〇。但華潤和招商很快退出∴,理由是「地塊最終成交價格超出授權價格」⊙?〇。

                                                                        推荐阅读:东航放油备降救人